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Création d’une SCI

La structure de la Société Civile Immobilière (SCI) lui permet de s'adapter aussi bien à des situations familiales que professionnelles.

La SCI est une forme juridique en pleine expansion, particulièrement adaptée pour la gestion du patrimoine privé et/ou professionnel. Elle est très souple dans son fonctionnement.

La SCI

Associés

Comprend au minimum 2 associés (Personne physique pu personne morale)


Gérance

Comprend 1 ou plusieurs gérants, associé ou non (Personne physique ou personne morale)


Fiscalité

Impôt sur le revenu avec possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés


Capital social

Pas de minimum exigé


Responsabilité

Responsabilité des associés (responsabilité subsidiaire et indéfinie aux dettes sociales en proportion du nombre de parts)


Pourquoi créer une EURL

Outil idéal de gestion et de transmission de patrimoine


Pourquoi créer une SCI


La SCI permet en premier lieu de gérer le patrimoine de façon beaucoup plus pratique et facile que d’autres formes juridiques et notamment l’indivision.
Les associés possèdent en effet non pas directement le bien, mais des parts de la société qui détient l’immeuble. Par conséquent les décisions se prennent en Assemblée Générale, à la majorité, évitant d’éventuels blocages qui sont courant dans les gestions en indivision, puisque l’accord de tous les co-indivisaires est alors nécessaire pour gérer le bien.
Cette forme de société permet également d’être beaucoup plus fiable du point de vue des banques et organismes financiers qui lui prêtent plus volontiers qu’à des particuliers.
Elle est également très utilisée pour la transmission du patrimoine afin de diminuer le montant des droits de donation. En effet, on ne cède plus un immeuble mais des parts sociales.
De même en cas de succession, la SCI permet de conserver le patrimoine immobilier intact et de diminuer le coût des droits de succession.
La SCI peut également être une solution pour protéger l’immeuble où une entreprise exploite son activité, en le séparant du reste de son patrimoine.

Enfin d’un point de vue fiscal, concernant les loyers encaissés par la SCI, le résultat sera imposé au titre de l’impôt sur le revenu en fonction des parts que chacun détient dans la société.
Elle peut toutefois opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Il s’agit là d’une option irrévocable.
Également, pour les professions libérales qui utilisent ce type de société afin de gérer leur local d’exploitation, cela peut contribuer à diminuer le montant des bénéfices industriels et commerciaux et par conséquent celui des cotisations sociales. En effet les loyers que perçoit la SCI sont considérés comme une charge déductible, diminuant ainsi les sommes déclarées au titre des BNC.

Quels sont les points faibles de la SCI ?


Le point faible le plus important de la SCI consiste dans le fait que les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales, sur leur patrimoine personnel, à hauteur du montant de leur participation dans le capital social. Par conséquent des créanciers pourraient, le cas échéant, se rembourser sur le patrimoine personnel des associés.
Il faut également accomplir un certain nombre de démarches, notamment auprès du greffe du Tribunal de commerce compétent, et ces démarches ont un coût.
Il existe aussi un risque de voir la société requalifiée au plan fiscal en société commerciale si elle en vient à avoir une activité commerciale.
Le choix de cette forme de société implique enfin que chaque décision soit prise collectivement en assemblée générale, ce qui suppose de réunir l’ensemble des propriétaires des parts sociales.
Cela peut parfois s’avérer difficile.





Quelles sont les formalités pour créer une SCI ?


Même si la SCI est très souple dans son fonctionnement elle doit remplir certaines conditions lors de sa création.
Il faut savoir en effet que la SCI doit être composée au minimum de deux associés (personnes physiques ou morales), et n’a pas de nombre maximal d’associés. Il n’y a pas également de condition de nationalité pour les associés.
Elle n’a pas non plus de capital social minimum, et celui-ci peut être libéré après la création.
Les associés peuvent être des membres d’une même famille, on parle alors d’une SCI familiale.

Des démarches administratives doivent également être réalisées, comme dans tout type de société. En premier lieu, il faut établir des statuts, obligatoirement par écrit.
Il faut également désigner un ou plusieurs gérants, soit dans les statuts, soit par décision de l’assemblée générale, et publier une annonce légale.
Si un immeuble est apporté lors de la création de la société, il faudra publier les statuts auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.
Par ailleurs cet apport devra être rédigé par acte notarié, ce qui peut engendrer un surcoût des frais de création.

Ces documents doivent ensuite être déposés au greffe du Tribunal de commerce compétent, accompagné d’une déclaration de non condamnation du gérant, d’un justificatif du siège de la SCI, du justificatif de publication de l’annonce légale, et enfin d’un chèque correspondant aux frais d’immatriculation de la SCI soit la somme de 84.24€.

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