Création d’une SCI

Prérequis

Une Société Civile de Construction, contrairement à la SCCV, permet de gérer un patrimoine immobilier, dans le but de le conserver, d’effectuer une donation ou de le transmettre. Elle présente de nombreux avantages que ne permettent pas l’indivision, notamment en matière de droits des associés.

Associés

Une SCI comprend au minimum 2 associés, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de personnes morales, sans aucune condition de nationalité.
Les associés ne possèdent pas le bien immobilier directement, mais sous forme de parts sociales, à hauteur de leur apport au capital social.
Lorsque les associés sont des membres d’une même famille, on parle alors d’une SCI familiale.

Gérance

La gérance d’une SCI est confiée à un ou plusieurs gérants, associés ou non, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de personnes morales. Sa nomination est rédigée, soit dans les statuts, soit par le biais d’une Assemblée Générale.
Cette nomination sera ensuite publiée dans un journal d’annonces légales.

Capital social

Aucun minimum de capital social n’est exigé. Les associés intègrent leur apport en numéraire ou en nature, qui peut ensuite être libéré après la création de la SCI.

Responsabilité

La responsabilité des associés est subsidiaire et indéfinie aux dettes sociales, et ce en proportion du nombre de parts apportées au capital social par chaque associé.

Statuts

Les statuts d’une SCI doivent être rédigés, par écrit, par le biais d’un acte notarié ou par acte sous seing privé. Assez libres, ils viendront, entre autres, déterminer les pouvoirs du mandataire social, les modalités de consultation des associés et les règles afférentes aux assemblées générales. Ils seront ensuite enregistrés au centre des impôts.
Si un immeuble est apporté lors de la création de la SCI, il faudra publier les statuts auprès du service de publicité foncière du lieu de situation dudit immeuble.
Par ailleurs, cet apport devra être rédigé par acte notarié, ce qui peut engendrer un surcoût au niveau des frais de création.

Assemblée Générale

Les décisions sont votées à la majorité en Assemblée Générale (AG), lors d’une AG ordinaire ou extraordinaire.
Contrairement à l’indivision, ces AG permettent d’éviter d’éventuels blocages, puisque l’accord de tous les co-indivisaires est nécessaire pour gérer le bien.

Fiscalité

Forme d’imposition

Une SCI est naturellement soumise à l’impôt sur le revenu. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Les associés peuvent ainsi déduire tous les ans une partie des bénéfices de l’amortissement de l’immeuble.
Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value est déterminée en fonction du prix d'acquisition (après réintégration des amortissements et sans abattement vis-à-vis de la durée de détention du bien). Elle est ensuite imposée comme un bénéfice.

Les bénéfices générés par une SCI sont imposés au taux de 15 % de 0 à 38 120 €, et de 33,33 % au-delà de 38 120 €.
Enfin, d’un point de vue fiscal, concernant les loyers encaissés par la SCI, le résultat sera imposé au titre de l’impôt sur le revenu, en fonction des parts que chacun détient dans la société.
Elle peut toutefois opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés, cette option étant irrévocable.

Coût de création d’une SCI

Les documents de constitution de la SCI doivent être déposés au Greffe du Tribunal de commerce compétent, accompagnés :

• d’une déclaration de non-condamnation du gérant ;
• d’un justificatif du siège de la SCI ;
• du justificatif de publication de l’annonce légale ;
• d’un chèque correspondant aux frais d’immatriculation de la SCI, d’un montant de 84.24 €.

Avantages

Une SCI présente de nombreux avantages, qui séduisent familles et professionnels, notamment en terme de gestion et de transmission patrimoniale.

• Une Société Civile Immobilière a pour objectif de transmettre son patrimoine par le biais de biens immobiliers et ainsi diminuer les frais de donations et coût de succession. Elle permet notamment de protéger son concubin en cas de décès, mais également de prévenir tout conflit entre héritiers.
• Une SCI dissocie pouvoir et propriété.
• La Société Civile Immobilière permet de gérer le patrimoine de façon beaucoup plus pratique et facile que d’autres formes juridiques et notamment l’indivision.
• Cette forme de société permet d’être beaucoup plus fiable du point de vue des banques et organismes financiers, qui prêtent plus volontiers qu’à des particuliers. En effet, on ne cède plus un immeuble mais des parts sociales.
• La SCI peut être une solution de protection de l’immeuble exploité par une entreprise, en le séparant du reste de son patrimoine.
• Les professions libérales qui utilisent ce type de société afin de gérer leur local d’exploitation, contribuent à la diminution du montant des bénéfices industriels et commerciaux et par conséquent celui des cotisations sociales. En effet, les loyers que perçoit la SCI sont considérés comme une charge déductible, diminuant ainsi les sommes déclarées au titre des BNC.

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Inconvénients

Malgré de nombreux avantages, la SCI peut présenter certains risques et génèrent un engagement important des associés.

• Le point faible le plus important de la SCI consiste dans le fait que les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales, sur leur patrimoine personnel et à hauteur du montant de leur participation dans le capital social. Par conséquent des créanciers pourraient, le cas échéant, se rembourser sur le patrimoine personnel des associés.
• Il faut également accomplir un certain nombre de démarches, notamment auprès du Greffe du Tribunal de commerce compétent, ce qui peut s’avérer coûteux.
• Il existe également un risque de voir la société requalifiée, sur le plan fiscal, en société commerciale si elle en vient à avoir une activité commerciale.
• Le choix de cette forme de société implique enfin que chaque décision soit prise collectivement en assemblée générale, ce qui suppose de réunir l’ensemble des propriétaires des parts sociales.