LOCATION-GÉRANCE : TOUT CE QU’IL FAUT SAVOIR

La location-gérance permet au propriétaire bailleur d’un fonds de commerce de conserver la propriété du patrimoine qu’il a construit, et de s’assurer un revenu stable. Il peut ainsi prendre une retraite anticipée, tout en percevant des redevances issues de sa mise en location.

Quant au locataire-gérant, cela lui permet de débuter son activité entrepreneuriale sans gros investissement de départ.

La location-gérance est une option à envisager sérieusement, que vous soyez propriétaire ou locataire, car elle présente de nombreux avantages.



Démarches et formalités pour la mise en location-gérance


Les conditions requises du contrat de location-gérance


Pour établir un contrat de location-gérance, il convient de respecter certaines conditions préalables:

Conditions pour le propriétaire bailleur:

  • Le commerçant bailleur doit avoir exploité pendant deux ans (à minima) son fonds de commerce. Quelques exceptions existent, notamment lorsqu’il s’agit d’un héritage, ou dans le cadre d’une dissolution de régime matrimonial.
  • La location ne peut porter que sur le fonds de commerce.
  • La location-gérance doit obligatoirement comporter une contrepartie financière, sous forme de redevance.
  • S’il n’est pas propriétaire des locaux, le bailleur de fonds doit obtenir une autorisation du propriétaire, notamment si le bail comprend une clause d’exploitation personnelle du fonds.
  • Le bailleur doit assurer la jouissance des lieux et ne pas faire concurrence à son locataire.

Conditions pour le locataire-gérant:

  • Le locataire-gérant est responsable des dettes qu’il contracte dans le cadre du contrat signé et doit être en mesure d’exercer.
  • Pour avoir le droit d’exploiter le fonds, le preneur doit assurer la continuité des contrats de travail en cours lors de la signature et ne pourra ni vendre ni sous-louer le fonds de commerce à un tiers.
  • Le gérant-mandataire doit impérativement s’immatriculer au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) dans un délai de 15 jours après le début de son activité.
  • Le locataire ne pourra pas modifier son activité (ou en ajouter une nouvelle), sauf si le propriétaire lui donne son accord.

Rédiger un contrat de location-gérance


Si toutes les conditions ci-dessus sont remplies, avant d’établir un contrat de location-gérance, il convient de rassembler les informations suivantes qui figureront sur le contrat :

  • Les parties du contrat (bailleur et locataire).
  • La durée de la location.
  • Le montant de la redevance.
  • Les modalités de paiement.
  • Les obligations des parties.
  • Les conditions de fin du contrat : résiliation du bail et éventuelle tacite reconduction.
  • Les éléments incorporels inclus dans la location (brevets, licences, matériel, mobilier, etc.).
  • Les éléments du fonds, tels que les véhicules associés et les stocks en cours.
  • Les informations relatives à l’exploitation et à la valeur du fonds.
  • Les contrats en cours.
  • Les contrats de travail du personnel.

Définir une durée d’exploitation


Le contrat de gérance offre deux possibilités :

  • La location à durée déterminée.
  • La location à durée indéterminée.

Le bailleur optera pour la solution qui lui semble la plus confortable, en fonction de ses besoins. Sachez que généralement, un contrat est conclu pour une durée initiale d’une année.


Définir les conditions financières de la location-gérance


Le bailleur est libre de fixer le montant des redevances qu’il souhaite. Cette redevance peut être fixe ou proportionnelle au chiffre d’affaires ou au bénéfice réalisé, mais elle pourra également comporter une partie fixe et une partie variable.

Pour autant, le locataire est en droit de discuter ce montant et pourra ultérieurement demander une révision.

Par ailleurs, le paiement de la redevance peut être effectué tous les mois ou tous les trimestres.

Pour finir, un dépôt de garantie pourra être demandé par le bailleur afin de garantir la bonne exécution du contrat et assurer le paiement des redevances.


Publication du contrat de location-gérance


Dans les 15 jours suivant la signature du contrat, le contrat devra être publié dans un JAL (journal d’annonces légales).

Cette publication devra être renouvelée lors du renouvellement du contrat de location.

Devenir bailleur en location-gérance


Les obligations du bailleur


Le propriétaire du fonds de commerce est dans l’obligation de remettre à son locataire lors de la conclusion du contrat l’intégralité des éléments corporels et incorporels composant le fonds de commerce afin de respecter ses engagements de « jouissance paisible » (sauf si le locataire accepte de reprendre le fonds en l’état).

L’établissement devra donc être aux normes légales, sous peine de devoir verser des indemnités à son locataire.


Les responsabilités du bailleur en location-gérance


Le bailleur est solidairement responsable du locataire en ce qui concerne les dettes contractées à l’occasion de son exploitation du fonds, et ce durant 6 mois à compter de la date de publication du contrat.


Les avantages du bailleur en location-gérance


Le propriétaire du fonds de commerce reste propriétaire, moyennant le paiement des loyers sous forme de redevances de la part de son locataire-gérant.


Les inconvénients du bailleur en location-gérance


Un contrat de location-gérance mal rédigé et/ou qui ne respecte pas les obligations légales peut être frappé de nullité.

C’est pourquoi nous recommandons à nos clients de se faire accompagner et conseiller par un professionnel, notamment lors de la rédaction du contrat.

Exploiter un fonds de commerce en tant que locataire-gérant


Les obligations du locataire-gérant


L’acquéreur doit, de son côté, exploiter le fonds de commerce tel que son contrat le stipule, de manière à ne pas faire perdre de valeur au fonds loué. Il devra exploiter l’activité commerciale dont il a la charge et entretenir le fonds de commerce.

Il ne pourra (hors mention contraire dans son contrat de location-gérance) sous-louer, céder ou vendre le fonds dont pour lequel il est mandaté et reste redevable du paiement des redevances au titre de sa jouissance du fonds de commerce.


Les responsabilités du locataire-gérant


L’exploitant est solidairement responsable du loueur concernant les impôts directs et dettes contractées à l’occasion de l’exploitation du fonds 6 mois après la date de publication du contrat.


Les avantages du locataire-gérant


La location-gérance représente une opportunité non négligeable pour un locataire-gérant. En effet, un tel contrat lui permet de se lancer avec de faibles investissements. Par ailleurs, ce type de contrat lui assure que le fonds de commerce est économiquement viable, ce qui lui évite de se lancer dans des investissements lourds et de trouver une clientèle.


Les inconvénients du locataire-gérant


En fin de contrat de location-gérance, le locataire ne peut pas prétendre au renouvellement automatique du contrat s’il pas été stipulé de renouvellement par tacite reconduction. Par ailleurs, une clause de non-concurrence l’empêche de se rétablir au terme du contrat.


Comment ça marche

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