La vente d’une SCI (société civile immobilière) permet aux associés de disposer de
liquidités leur permettant d’investir dans de nouveaux projets.
En effet, contrairement à l’indivision, cette forme sociale est reconnue pour être
simple à céder, malgré l’encadrement très réglementé de ce type de vente.
Dans les faits, le prix de vente d’une SCI peut être fixé librement par les associés. Pourtant, la valeur d’une part sociale de société civile immobilière est généralement fixée en fonction de l’actif réel, des dettes de la société et de son nombre de parts.
Méthode d’évaluation la plus classique, l’estimation de la valorisation du patrimoine immobilier est souvent confiée à un agent immobilier. Mais elle peut également être confiée à un notaire, qui de par les actes de vente qu’il réalise, connaît bien le montant de la valeur immobilière au m2 et la valeur du marché.
Dès que le montant de la valeur immobilière du patrimoine de la société civile immobilière est
établi, il convient de faire un point sur le passif en cours.
Il peut s’agir par exemple de dettes auprès de fournisseurs ou de créanciers (tels que les prêts
et intérêts d’emprunts bancaires).
En effet, elles viendront s’imputer sur le prix de vente définitif et doivent être prises en
compte pour déterminer le prix de vente de la société.
Autre point à ne pas négliger dans l’évaluation du prix de cession est la valeur des revenus locatifs de la société. Ces derniers ont leur importance, car les biens à faibles rendements locatifs seront moins prisés des potentiels acquéreurs qui souhaitent avant tout investir dans un patrimoine sécurisé (même si une SCI n’a pas pour vocation de créer des profits).
Le montant estimé sur la valeur patrimoniale doit également comprendre l’ensemble des actifs : liquidités comptabilisées sur le compte bancaire de la société, le ou les biens immobiliers cédés, etc.
Ici, le calcul est simple à réaliser, car il suffira de diviser l’estimation globale par le
nombre de parts cédées.
Le montant de chaque part sociale est intéressant à connaître, notamment dans le cadre d’une
cession partielle des parts, notamment en cas de départ d’un associé, mais aussi lors d’une
succession, en cas de décès ou pour effectuer une donation.
ne décote est souvent appliquée sur la valeur des parts. Ce coefficient réducteur varie en fonction du nombre de parts cédées (entre 5 et 20 %), mais aussi en fonction de ce qui est mentionné dans les statuts.
Une cession de parts
sociales de SCI nécessite d’obtenir l’agrément de l’intégralité des associés. Il
convient donc de notifier les associés par le biais d’une convocation à une assemblée générale
extraordinaire.
Si la cession concerne la famille proche (le conjoint, un ascendant ou un descendant), à moins
que les statuts ne prévoient le contraire, l’agrément des autres associés n’est pas obligatoire.
L’acte authentique de cession des parts d’une SCI devra être enregistré dans un délai d’un mois
suivant sa signature auprès du service des impôts.
Il conviendra de prévoir un droit d’enregistrement à hauteur de 5 % sans abattement du montant
de la vente des parts stipulé dans l’acte de vente, ou de 5 % sur la valeur vénale réelle (dans
le cas où cette dernière serait supérieure au montant défini dans l’acte de vente).
La taxe sur les plus-values est calculée en fonction du prix de vente et du prix d’acquisition initial.
Calcul de la plus-value immobilière :
Une taxe sur les plus-values immobilières peut donc être réclamée, selon le régime d’imposition
de la SCI (IR ou IS) :
Chacun des cédants devra s’acquitter de cet impôt, à hauteur des parts qu’il détient dans la
SCI. S’il détient 20 % des parts, il sera redevable de 20 % du paiement de la taxe sur les
plus-values immobilières.
Le montant de cet impôt s’élève à 19 % du montant de la plus-value réalisée. Si cette dernière
excède 50 000 €, une taxe supplémentaire entre 2 % et 6 % sera appliquée.
Abattements sur l’impôt des plus-values :
Si la SCI possède le bien immobilier vendu depuis plus de 8 ans, elle disposera d’un abattement
sur son imposition à hauteur de 65 %.
Si la société est propriétaire du bien immobilier vendu depuis 2 à 8 ans, elle pourra dans ce
cas bénéficier d’un abattement de 50 %.
En conséquence de quoi, avant de vendre un bien du patrimoine de votre société civile
immobilière, il convient de bien calculer le montant de la plus-value, ainsi que la durée entre
l’achat et la vente du bien.
L’acte de cession des parts d’une société civile immobilière doit être déposé au greffe du tribunal de commerce. Pour ce faire, il convient de l’accompagner :
Ces formalités peuvent être réalisé par voie postale ou directement au guichet du greffe. Le coût sera alors adapté au mode de dépôt du dossier.
Je crée un compte en indiquant seulement mon adresse mail, puis je réponds aux questions en toute confidentialité.
En 10 minutes, j’ai mon dossier complet à signer et à déposer au greffe du tribunal de commerce.
J’obtiens le Kbis (création, modification ou liquidation)
