VENTE DE PARTS DE SCI : COMMENT FAIRE ?

La vente d’une SCI (société civile immobilière) permet aux associés de disposer de liquidités leur permettant d’investir dans de nouveaux projets.

En effet, contrairement à l’indivision, cette forme sociale est reconnue pour être simple à céder, malgré l’encadrement très réglementé de ce type de vente.



Évaluation du prix de vente d’une SCI


Dans les faits, le prix de vente d’une SCI peut être fixé librement par les associés. Pourtant, la valeur d’une part sociale de société civile immobilière est généralement fixée en fonction de l’actif réel, des dettes de la société et de son nombre de parts.


Estimation de la valeur patrimoniale


Méthode d’évaluation la plus classique, l’estimation de la valorisation du patrimoine immobilier est souvent confiée à un agent immobilier. Mais elle peut également être confiée à un notaire, qui de par les actes de vente qu’il réalise, connaît bien le montant de la valeur immobilière au m2 et la valeur du marché.


Établir le montant des dettes de la SCI


Dès que le montant de la valeur immobilière du patrimoine de la société civile immobilière est établi, il convient de faire un point sur le passif en cours.
Il peut s’agir par exemple de dettes auprès de fournisseurs ou de créanciers (tels que les prêts et intérêts d’emprunts bancaires).
En effet, elles viendront s’imputer sur le prix de vente définitif et doivent être prises en compte pour déterminer le prix de vente de la société.


Évaluer les revenus locatifs


Autre point à ne pas négliger dans l’évaluation du prix de cession est la valeur des revenus locatifs de la société. Ces derniers ont leur importance, car les biens à faibles rendements locatifs seront moins prisés des potentiels acquéreurs qui souhaitent avant tout investir dans un patrimoine sécurisé (même si une SCI n’a pas pour vocation de créer des profits).


Dresser un bilan de l’actif net


Le montant estimé sur la valeur patrimoniale doit également comprendre l’ensemble des actifs : liquidités comptabilisées sur le compte bancaire de la société, le ou les biens immobiliers cédés, etc.


Calculer le montant des parts sociales des associés


Ici, le calcul est simple à réaliser, car il suffira de diviser l’estimation globale par le nombre de parts cédées.
Le montant de chaque part sociale est intéressant à connaître, notamment dans le cadre d’une cession partielle des parts, notamment en cas de départ d’un associé, mais aussi lors d’une succession, en cas de décès ou pour effectuer une donation.


Tenir compte du coefficient réducteur


ne décote est souvent appliquée sur la valeur des parts. Ce coefficient réducteur varie en fonction du nombre de parts cédées (entre 5 et 20 %), mais aussi en fonction de ce qui est mentionné dans les statuts.

Formalités à réaliser avant la mise en vente d’une SCI (ou d’une partie des parts sociales)


Une cession de parts sociales de SCI nécessite d’obtenir l’agrément de l’intégralité des associés. Il convient donc de notifier les associés par le biais d’une convocation à une assemblée générale extraordinaire.

Si la cession concerne la famille proche (le conjoint, un ascendant ou un descendant), à moins que les statuts ne prévoient le contraire, l’agrément des autres associés n’est pas obligatoire.

Formalités auprès des impôts pour vendre sa SCI


Enregistrement auprès du service des impôts


L’acte authentique de cession des parts d’une SCI devra être enregistré dans un délai d’un mois suivant sa signature auprès du service des impôts.

Il conviendra de prévoir un droit d’enregistrement à hauteur de 5 % sans abattement du montant de la vente des parts stipulé dans l’acte de vente, ou de 5 % sur la valeur vénale réelle (dans le cas où cette dernière serait supérieure au montant défini dans l’acte de vente).


Taxe sur les plus-values lors d’une vente de SCI


La taxe sur les plus-values est calculée en fonction du prix de vente et du prix d’acquisition initial.

Calcul de la plus-value immobilière :
Une taxe sur les plus-values immobilières peut donc être réclamée, selon le régime d’imposition de la SCI (IR ou IS) :

  • Si les associés sont imposés sur l’impôt sur le revenu : ils seront imposés sur les plus-values immobilières des particuliers.
  • Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés : le régime des plus-values sur valeurs mobilières s’appliquera pour le calcul de la taxation.

Chacun des cédants devra s’acquitter de cet impôt, à hauteur des parts qu’il détient dans la SCI. S’il détient 20 % des parts, il sera redevable de 20 % du paiement de la taxe sur les plus-values immobilières.

Le montant de cet impôt s’élève à 19 % du montant de la plus-value réalisée. Si cette dernière excède 50 000 €, une taxe supplémentaire entre 2 % et 6 % sera appliquée.

Abattements sur l’impôt des plus-values :
Si la SCI possède le bien immobilier vendu depuis plus de 8 ans, elle disposera d’un abattement sur son imposition à hauteur de 65 %.

Si la société est propriétaire du bien immobilier vendu depuis 2 à 8 ans, elle pourra dans ce cas bénéficier d’un abattement de 50 %.

En conséquence de quoi, avant de vendre un bien du patrimoine de votre société civile immobilière, il convient de bien calculer le montant de la plus-value, ainsi que la durée entre l’achat et la vente du bien.

Quelles formalités auprès des greffes pour vendre sa SCI


L’acte de cession des parts d’une société civile immobilière doit être déposé au greffe du tribunal de commerce. Pour ce faire, il convient de l’accompagner :

  • d’une copie certifiée conforme de la décision de l’AGE (assemblée générale extraordinaire) mentionnant la modification de la répartition des parts sociales
  • d’un exemplaire daté et certifié conforme des statuts modifiés

Ces formalités peuvent être réalisé par voie postale ou directement au guichet du greffe. Le coût sera alors adapté au mode de dépôt du dossier.


Comment ça marche

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