La SCCV, Société Civile de Construction-Vente

Fonctionnement de la SCCV

Prérequis

Les opérations immobilières concernées par le régime de la SCCV consistent en :

• l’achat d’un terrain à bâtir ou d’un bien à rénover;
• la construction d’un ou de plusieurs lots;
• ou la transformation d’un ou plusieurs lots existants (attention il s’agit là de modifications importantes nécessitants un permis de construire);
• la revente du bien en un ou plusieurs lots à l’issue des travaux et ce sans l’avoir au préalable habité.

Associés

Les associés peuvent être des personnes morales ou physiques, sans aucune condition de nationalité. Le nombre minimal requis est de deux associés. En revanche, aucune limite maximale n’est imposée.

Gérance

Les associés peuvent être des personnes morales ou physiques. Le nombre minimal requis est de deux associés. En revanche aucune limite maximale n’est imposée.

Les gérants associés détiennent des parts sociales, dont le montant a été initialement fixé lors de la constitution de la société. Le montant de chaque part est librement défini et réparti entre chacun des partenaires.

Les marchands de biens n’ont pas la possibilité d’opter pour ce statut de société car ils effectuent plusieurs opérations d’achats / reventes tout au long de l’année.

Capital social

Aucun apport de capital minimal n’est requis lors de la création d’une Société Civile de Construction-Vente. Toutefois, un montant initial peut être investi sous forme d’apport en nature, numéraire ou par le biais d’apport en industrie. Par ailleurs, la SCCV présente l’avantage confortable de pouvoir opter pour un capital fixe ou un capital variable.

Responsabilités

Comme dans toute autre société civile, les associés d’une SCCV sont responsables des dettes vis-à-vis des créanciers, à hauteur de leur quote-part dans la société. Ils sont donc engagés personnellement en non solidairement.

Statuts

La rédaction des statuts doit être actée par écrit. Aucune formalité particulière n’est nécessaire, sauf en cas d’apport en biens immobiliers, qui nécessite une rédaction par acte sous seing privé ou par le biais d’un acte authentique notarié.
Les associés ayant la possibilité d’opter pour un capital social variable, les statuts doivent impérativement le mentionner.

Assemblée Générale

L’Assemblée Générale (AG) a lieu une fois par an, hors cas exceptionnel. L’avancée des travaux, la validation et la répartition des comptes, mais encore la gestion ordinaire de la société sont les thèmes les plus fréquemment abordés.
Une modification des statuts de la SCCV est soumise à la validation des associés, ou de leur représentant (par procuration) lors d’une Assemblée Générale Extraordinaire.

Fiscalité

Forme d’imposition

Contrairement à la simple SCI, la SCCV n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé, en qualité de personne physique, est tenu de déclarer les bénéfices nets perçus, à hauteur de leur quote-part, lors de sa déclaration d’impôts sur le revenu, dans la partie réservée aux déclarations foncières. Il s’agit alors d’une fiscalité transparente.
Inversement, si l’associé est une personne morale, il devra intégrer à son calcul d’impôt ses perceptions au sein de ses bénéfices fiscaux, lors de la déclaration de son imposition sur les sociétés.

Rémunération des associés

Lors de la vente finale du bien, et ce quel que soit le type de transaction (vente d’un seul ou de plusieurs lots), les bénéfices seront divisés en nombre de parts. Ils seront ensuite redistribués à chaque associé à hauteur du nombre de parts qu’il détient dans le capital social.

Dissolution liquidation

Cette forme de société ne peut être viable indéfiniment. Elle est obligatoirement dissoute à l’issue de la vente finale de ou des biens concernés. Les associés n’étant pas exonérés d’impôt, ils devront alors déclarer leur plus-value lors de leur déclaration.

Avantages

La Société Civile de Construction-Vente présente de nombreux avantages, notamment en terme de gestion.

• Créer une Société Civile de Construction-Vente est d’une grande simplicité.
• Ce statut de société offre l’opportunité de fixer des statuts librement entre associés.
• Une fiscalité simplifiée qui permet à chaque associé d’être imposé en fonction de sa part au capital social.
• Fiscalement intéressante, la SCCV offre la possibilité de perception d’une plus-value imposable, avantage fiscal non-négligeable, qui permet de faire des bénéfices. L’indivision ou la Société Civile Immobilière n’étant pas destinés à bénéficier de ce genre de profits.
• Le capital peut être variable, ce qui évite de nombreuses formalités, notamment lors d’un nouvel apport.

Inconvénients

Malgré son côté éphémère, la SCCV peut présenter certains risques. La Société Civile de Construction-Vente reste avant tout juridiquement une Société Civile Immobilière.

• La responsabilité des associés est engagée. Les associés sont tous liés et prennent la responsabilité des dettes à hauteur de leur quote-part dans la société.
• Le parfait achèvement des travaux n’est malheureusement jamais garanti, ni acquis. Les risques liés aux travaux peuvent présenter de nombreux désagréments.
• La transaction finale, même si une offre d’achat a été rédigée ou un compromis de vente signé, reste toujours incertaine. Les associés sont assurés de disposer d’une plus-value uniquement lors de la signature définitive de l’acte de vente.
• Les marchands de biens n’ont pas la possibilité d’opter pour ce statut juridique car ils effectuent plusieurs opérations d’achats / reventes tout au long de l’année.