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La SCCV, Société Civile de Construction-Vente

La Société Civile de Construction-Vente est une forme dérivée de la SCI, Société Civile Immobilière. Ce choix de statut juridique permet à ses fondateurs de construire puis vendre un bien immobilier dans le but de bénéficier d’une plus-value. La simplicité de sa création, la facilité de financement et sa comptabilité en font des atouts majeurs.

La structure de la Société Civile Immobilière de Construction-Vente (SCCV) est idéale pour les promoteurs et lotisseurs.
Il est préférable, dans la plupart des cas, de favoriser la constitution d'une SCCV, afin de financer les locaux destinés à l'entreprise.

La SCCV

Pourquoi créer une SCCV au lieu d’une SCI ?

La Société Civile de Construction-Vente se distingue de la SCI « classique » par le fait qu’elle sera liquidée à l’issue de la vente auprès du ou des acquéreurs. Le principal avantage à choisir cette forme juridique est le fait de pouvoir conclure la revente d’un bien immobilier, construit ou modifié, dans l’optique d’en tirer un profit. Ce que ne permet pas une simple SCI.
Très prisée des promoteurs, la SCCV est toutefois éphémère car destinée à être dissoute à l’issue de la transaction finale

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Fonctionnement de la SCCV

Prérequis

Les opérations immobilières concernées par le régime de la SCCV consistent en :

  • l’achat d’un terrain à bâtir ou d’un bien à rénover;
  • la construction d’un ou de plusieurs lots;
  • ou la transformation d’un ou plusieurs lots existants (attention il s’agit là de modifications importantes nécessitants un permis de construire);
  • la revente du bien en un ou plusieurs lots à l’issue des travaux et ce sans l’avoir au préalable habité.

Gérance

Les associés peuvent être des personnes morales ou physiques. Le nombre minimal requis est de deux associés. En revanche aucune limite maximale n’est imposée.

Les gérants associés détiennent des parts sociales, dont le montant a été initialement fixé lors de la constitution de la société. Le montant de chaque part est librement défini et réparti entre chacun des partenaires.

Les marchands de biens n’ont pas la possibilité d’opter pour ce statut de société car ils effectuent plusieurs opérations d’achats / reventes tout au long de l’année.


Fiscalité

Aucun apport de capital n’est obligatoire lors de la création d’une Société Civile de Construction-Vente. Toutefois, un montant initial peut être investi sous forme de liquidité, de nature ou d’industrie.
Contrairement à la simple SCI, la SCCV n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé est tenu de déclarer les bénéfices nets perçus uniquement lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu, dans la partie déclaration foncière, s’il est une personne physique. Inversement, si l’associé est une personne morale, il devra intégrer ses perceptions à son imposition sur les sociétés.

Assemblées Générales

L’assemblée générale a lieu une fois par an, or cas exceptionnel. L’avancée des travaux, la validation et la répartition des comptes mais encore la gestion ordinaire de la société sont les thèmes les plus fréquemment abordés.
Toute modification de statut de la SCCV est soumise à validation des associés, ou de leur représentant (par procuration) lors de l’assemblée générale.


Rémunération des associés

Lors de la vente finale du bien, quel que soit le type de transaction (vente d’un seul ou de plusieurs lots), les bénéfices seront divisés en nombre de parts. Ils seront ensuite redistribués à chaque associé à hauteur du nombre de part qu’il détient dans le capital social.


Avantages de la création d’une SCCV

La Société Civile de Construction-Vente présente de nombreux avantages, notamment en terme de gestion.

  • La simplicité de sa création.
  • Une fiscalité simplifiée.
  • La perception d’une plus-value.

Inconvénients d’une SCCV

Malgré son côté éphémère, la SCCV peut présenter certains risques. La Société Civile de Construction-Vente reste avant tout juridiquement une SCI.

  • La responsabilité des associés. Les associés sont tous liés et prennent la responsabilité des dettes à hauteur de leur quote-part dans la société.
  • Les risques liés aux travaux. Le parfait achèvement des travaux n’est malheureusement jamais garanti, ni acquis.
  • La transaction finale.

Comment ça marche

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