Mise en activité par location-gérance

Conditions de mise en activité pour le propriétaire du fonds de commerce

Le propriétaire du fonds de commerce (le bailleur) peut décider de mettre le fonds en location-gérance (ou gérance libre) après 2 ans d’exploitation. Il existe toutefois des exceptions à ces 2 années, conformément à l’ article L 144-5 du code du commerce :

• s’il a hérité du fonds qu’il souhaite louer ;
• en cas d’obtention d’une dérogation par ordonnance du Tribunal de Grande Instance (cas particuliers, tels que l’impossibilité de vendre ou trouver un gérant-salarié) ;
• s’il est un majeur protégé ;
• s’il désire acheter un nouveau fonds pour installer un ascendant.

Lorsque le bailleur du fonds de commerce est lui-même locataire d’un bail commercial avec des clauses excluant la location-gérance, il se doit d’obtenir l’accord du propriétaire des locaux. Par ailleurs, la location exige la perception d’une redevance d’exploitation (également appelé loyer).

Conditions d’obtention d’une location-gérance pour un locataire

Le locataire est dans l’obligation d’être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ou au répertoire des métiers pour pouvoir exercer la gérance d’un fonds de commerce, et ce dans les 15 jours qui suivent le début de son activité professionnelle.
Autre condition requise pour exploiter le fonds : il ne doit pas changer d’activité, ni en rajouter une autre sans obtenir l’aval du propriétaire.
Le locataire devra par ailleurs signer une clause de non-concurrence.
Pour finir, le gérant doit accepter que le propriétaire puisse consulter librement sa comptabilité en signant une clause de libre consultation.

Contrat de location-gérance

Pour éviter tout désagrément des 2 parties, il est vivement recommandé de faire établir un contrat par un professionnel, avocat ou notaire.

Durée du contrat

Le contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. De manière générale, ce type de contrat est à durée déterminée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Publication dans un journal d’annonces légales

La signature du contrat donne lieu à une publication dans un journal d’annonces légales (JAL), qui doit être effectuée dans les 15 jours suivant la signature.
De la même manière que pour la signature, une publication sera également requise à la fin du contrat.

Redevance

Le montant de la redevance (ou loyer) est librement fixé entre les parties et peut être révisable. Cette redevance peut être sous forme de montants proportionnels au chiffre d’affaires, de pourcentages sur les bénéfices, de montants fixes. Le versement est mensuel ou trimestriel et est soumis à la TVA pour le bailleur.

Responsabilités

Le locataire-gérant est responsable des dettes contractées lors de l’exploitation du fonds de commerce. De son côté, le bailleur peut être tenu responsable pour le paiement des impôts liés à l’exploitation du fonds de commerce, même s’il revient au locataire de s’en charger.

Fin de la location-gérance

Il n’existe pas de renouvellement automatique pour ce type de contrat.
Un contrat de location-gérance peut prendre fin pour plusieurs raisons :

• si le contrat n’est pas reconduit lors du terme à durée déterminée ;
• si le locataire-gérant ne respecte pas les obligations qui lui incombent ;
• si le contrat est résilié par le propriétaire ou le locataire alors que la durée est initialement indéterminée ;
• en cas de décès du locataire ou dans le cadre de certaines circonstances particulières.

Lorsque le contrat est rompu, le propriétaire reprend ses droits d’exploitation et peut ainsi remettre en location son fonds de commerce s’il le souhaite. De son côté, le locataire ne pourra prétendre à aucune indemnisation, même si le fonds de commerce a pris de la valeur grâce à lui.

Avantages

Le locataire-gérant a l’opportunité de tester le fonds de commerce et l’activité avant d’effectuer un rachat d’entreprise, étant souvent la finalité de ce type d’opération.
De son côté, le propriétaire du fonds conserve la propriété de son fonds de commerce, perçoit une redevance sans avoir à exercer d’activité.

Inconvénients

Inconvénients pour le bailleur

Le risque zéro n’existe pas et le bailleur peut voir son fonds de commerce déprécié du fait d’une mauvaise gestion de son locataire. Un contrat de gérance se fait à ses risques et périls.
Lors de la mise en location-gérance, il perd dès lors son statut de commerçant et son inscription au RCS.

Inconvénients pour le locataire-gérant

Le côté provisoire de la location-gérance peut être un inconvénient pour le locataire, surtout s’il souhaite acquérir le fonds et que le bailleur se refuse à vendre.
La clause de non-concurrence ne permet pas au locataire de reprendre un fonds en gérance en cas de rupture du contrat avec son bailleur. Même si cette clause n’est valable que sur un certain laps de temps, cela le pénalise pour établir un nouveau contrat en gérance.
Pour finir, si la valeur du fonds de commerce a augmenté grâce à lui et son exploitation, il ne pourra jamais bénéficier de la plus-value qu’une vente aurait pu lui rapporter.

Décider de mettre son entreprise en location-gérance présente des avantages et inconvénients. Se faire accompagner par un spécialiste du droit des contrats est un véritable atout pour sécuriser un contrat de location-gérance et estimer la valeur locative d’un fonds de commerce. YRYTYS-PRO travaille aux côtés d’entrepreneurs, pour les aider à faire les bons choix pour leur entreprise.
Pour aller plus loin, consultez notre article sur la simplification de l’apport d’un fonds de commerce ou artisanal à une EURL ou à une SARL.